Wertermittlung

Welchen Wert hat meine Immobilie ?

Sie wollen Ihr Objekt verkaufen, es steht eine Auseinandersetzung an oder Immobilienvermögen soll verteilt oder vererbt werden?

Wie wertvoll ist die Immobilie wirklich?

Gerne ermittle ich den Verkehrswert Ihrer Immobilie

Ich erstelle Privat- und Gerichtsgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie bebaute und unbebaute Grundstücke.

Egal von wem und in welchem Umfang die Berechnungen durchgeführt werden – die Berechnungen erfolgen auf Basis der in Deutschland normierten Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung: (ImmoWertV), Baugesetzbuch (BauGB), Wertermittlungsrichtlinien (WertR)

  • Vergleichswerte – Vergleich mit direkten Wettbewerbsangeboten die in Lage, Zuschnitt, baulichen Nutzung und anderen wertbestimmenden Merkmalen miteinander vergleichbar sind und in ausreichender Zahl vorliegen
  • Sachwerte – Wird ermittelt aus dem Boden-, Gebäude- und Außenanlagenwert. Einschl. der Baunebenkosten und unter Berücksichtigung einer etwa eingetretenen Wertminderung durch Alter, Baumängel und Schäden.
  • Ertragswerte – Verfahren für die Wertermittlung von Renditeimmobilien. Setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen.

Ziel ist es, den Immobilienwert nach der ImmoWertV  zu finden.

Laut § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Folgenden Leistungen werden im Rahmen der Immobilienbewertung angeboten:

Verkehrswertgutachten

wenn

Sie eine umfangreiche, schriftliche und objektive Einschätzung eines Grundstückes- oder Immobilie benötigen, die auch vor dem Gericht oder Behörden Anerkennung finden, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten als Vollgutachten nach § 194 Baugesetzbuch.

Umfang

Bei einer Verkehrswertermittlung wird die Immobilie bei einem Ortstermin von Innen- und Außen besichtigt. Die Bausubstanz wird in Augenschein genommen und beurteilt. In einer umfassenden Dokumentation wird die Immobilie mit allen Eigenschaften ausführlich beschrieben und mit Fotos dokumentiert. Die Verfahren der Ermittlung der Werte werden ausführlich begründet.

Sachverständige Stellungnahme (Kurzgutachten)

wenn

Sie die Absicht haben die Immobilien zu verkaufen und mit einen Kurzgutachten Käufer von der Immobilie überzeugen wollen.

Sie gemeinsam geerbt haben, sich einig sind und eine objektive Werteinschätzung benötigen.

Das Finanzamt die Erbschaftssteuer festgesetzt hat und Sie eine Reduzierung der Erbschaftssteuer erreichen möchten.

Eine Scheidung ansteht, wenn Sie eine objektive Wertermittlung brauchen als Grundlage für Entscheidungen und für gemeinsame Vereinbarungen

Umfang

Ein Kurzgutachten umfasst einen beschreibenden Teil, indem die wesentlichen Informationen der Immobilie erfasst werden, einen rechnerischen Teil zur Ermittlung des Bodenwertes, des Sach- und/oder Ertragswertes. Eine umfassende Dokumentation ist nicht Teil eines Kurzgutachtens, jedoch entspricht es in den wesentlichen Punkten der Wertermittlungsverordnung.

Wann benötigen Sie den Wert einer Immobilie?

Kauf oder Verkauf von selbst genutzten Immobilien

  • Sie sind an einer Immobilie interessiert und wollen kontrollieren, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist.
  • Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und einen angemessenen Kaufpreis verlangen, der Ihnen noch genügend Verhandlungsspielräume lässt.

Nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sollten beide Seiten Kenntnis über den tatsächlichen Wert der Immobilie haben. Wichtig ist die Immobilien-Wertermittlung zum Beispiel auch bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gar Enteignungen.

Kein Verkäufer möchte zu wenig Geld für seine Immobilie erhalten. Umgekehrt möchte der Käufer nicht zu viel zahlen. Bei Zweifeln gibt dann eine Immobilienbewertung Aufschluss über den Verkehrswert. Der so genannte Verkehrswert stellt den Preis dar, der aktuell tatsächlich am Markt erzielt werden kann, und zwar „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“.

Renditeobjekte kaufen oder verkaufen

  • Sie wollen sich für die Zukunft und das Rentenalter finanziell absichern und als Kapitalanlage eine Immobilie erwerben.
  • Sie wollen ein Grundstück auf Rentenbasis erwerben und prüfen, wie hoch der Wert der Immobilie tatsächlich ist.

Für die Wertermittlung eines Renditeobjektes (zum Beispiel ein Mietshaus) gelten andere Maßstäbe als beim Kauf eines selbstgenutzten Hauses. Entscheidend für die Immobilienbewertung ist der Ertragswert. Er wird ermittelt aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert.

Gutachten bei Vermögensstreitigkeiten, Enteignungen

  • Sie wollen Ihr Grundstück an Ihre Kinder auf dem Weg der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und überlegen, wie hoch Ausgleichszahlungen an die Kinder sein müssen, die das Grundstück nicht erhalten.
  • Sie wollen bei der Einkommensteuer eine möglichst hohe Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten geltend machen.

Bei Erbschaft einer Immobilie kann ein Wertgutachten in idealer Weise als Grundlage für die Nachlassregelung oder für die Bemessung von Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer dienen.

Bei Erbschaften gibt es oft mehrere Erben. Hinterlässt der Verstorbene eine Immobilie, ist Streit um die gerechte Aufteilung bisweilen vorprogrammiert. Denn derjenige Erbe, der die Immobilie bekommt, muss die anderen Erben auszahlen. Ein Gutachten gibt auch hier einen guten Anhaltspunkt, um zu einer gerechten Lösung zu gelangen.

Ähnliches gilt übrigens bei einer Ehescheidung.

Nachweis des niedrigen gemeinen Wert

  • Sie wollen Erbschaftsteuer sparen, weil Sie den vom Finanzamt angesetzten Grundstückswert für zu hoch halten.
  • Sie haben Ihre Immobilie per Schenkung übertragen und das Finanzamt hat den Wert Ihrer Meinung nach zu hoch eingeschätzt.

Liegt eine Bewertung Ihres Hauses nach dem Bewertungsgesetz durch das Finanzamt vor, darf der Erbschaftssteuer- oder Schenkungssteuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.

Die Erfolgsaussichten hierfür sind gut, weil die Bewertung des Finanzamtes häufig vom Büro aus vorgenommen wird. Besondere objektbezogene Besonderheiten wie Bauschäden, Instandhaltungsrückstau oder Modernisierungsbedarf werden häufig nicht erkannt. Die Erbschaftssteuer fällt dann je nach Freibetrag, der in Anspruch genommen werden kann, zu hoch aus.

Zu welchem Preis lässt sich Ihre Immobilie verkaufen?